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VTN fiscal x preço de mercado: por que a tabela da Receita não é o preço da sua fazenda
O VTN é o valor que a Receita usa para cobrar o ITR. O preço de mercado é o que um comprador paga por uma fazenda específica. Os dois se cruzam, mas raramente coincidem.
O que é o VTN
O valor da terra nua (VTN) é o valor do imóvel rural sem as construções, as lavouras permanentes e as florestas plantadas. A lei do ITR manda que ele reflita o preço de mercado da terra em 1º de janeiro do ano (Lei 9.393/1996, art. 8º). Para conferir as declarações, a Receita mantém uma tabela por município e por classe de aptidão agrícola, com valores informados pelos municípios ou por órgãos estaduais.
Por que ele não é o preço da sua fazenda
A tabela tem um valor por classe, igual para todas as fazendas do município. Ela não sabe quanto da sua área é lavoura, pasto ou mata, se há reserva legal a recompor, embargo, sobreposição com outra área protegida, nem como estão o relevo, a água e o acesso. E cada município informa o próprio valor, com critérios que variam.
Onde está o preço de mercado
Em negócios e anúncios da região, nas planilhas de preços que o INCRA pesquisa por mercado regional e nas características da própria fazenda. O estudo do Valor do Hectare junta essas linhas e aplica à área medida pelo polígono do CAR, com a faixa e a fonte de cada número.